Dlaczego najem okazjonalny jest przereklamowany

Powiem to wprost, bo nie po to czytasz blog praktyka, żebym Cię głaskał. Najem okazjonalny jest dziś sprzedawany jako święty Graal bezpieczeństwa wynajmu. Podpisz okazjonalny i śpij spokojnie. Tyle że przez naszą firmę przeszło już grubo ponad tysiąc takich umów i mam dla Ciebie niewygodny wniosek. W większości przypadków to zabezpieczenie, za które płacisz znacznie więcej, niż realnie z niego dostajesz. Chroni Cię ono przed scenariuszem, który zdarza się skrajnie rzadko, a jednocześnie pogarsza Twój wynik w sytuacjach, które zdarzają się stale.

Nie napiszę Ci, że najem okazjonalny jest zły. Napiszę Ci coś trudniejszego. Pokażę, kiedy jest Ci naprawdę potrzebny, a kiedy płacisz nim haracz za własny spokój.

Czym najem okazjonalny faktycznie jest (a czego nie załatwia)

Zacznijmy od sprowadzenia tematu na ziemię, bo wokół tej umowy narosło więcej mitów niż faktów.

Najem okazjonalny w praktyce daje Ci jedno dodatkowe uprawnienie w stosunku do zwykłej umowy na czas określony. Możliwość znacznie szybszego usunięcia najemcy, który po zakończeniu umowy nie chce się wyprowadzić. Mówiąc po ludzku, jeśli wszystkie formalności są dopięte, to zamiast standardowego procesu, który potrafi ciągnąć się dwa lata (a przy sprytnym lokatorze i pięć, bo będzie go blokował i przeciągał), realnie skracasz całą sprawę do mniej więcej czterech do sześciu miesięcy. Druga rzecz to fakt, że najemcy z takiej umowy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

I to w zasadzie tyle. Cała reszta to obudowa formalna, którą musisz wytworzyć, żeby te dwa uprawnienia w ogóle zadziałały. Zapamiętaj to zdanie, bo wrócę do niego na końcu. Płacisz pełną cenę procedury za bardzo wąski zakres ochrony.

Ukryty koszt numer jeden: zawężasz sobie rynek najemców

Tego nie widać w żadnym poradniku, a to jest najdroższy koszt ze wszystkich.

Wynajem to sprzedaż. Sprzedajesz komuś mieszkanie w abonamencie. A w sprzedaży obowiązuje żelazna zasada, że każde dodatkowe tarcie obniża konwersję. Najem okazjonalny dokłada najemcy dwa konkretne tarcia, zanim ten w ogóle podpisze.

Pierwsze tarcie. Najemca musi złożyć oświadczenie, że w razie zakończenia umowy wyprowadzi się pod konkretny adres. Co więcej, właściciel tego lokalu musi oświadczyć, że go przyjmie. To brzmi niewinnie, dopóki nie spróbujesz tego załatwić. Po pierwsze, ta trzecia osoba w ogóle musi się na to zgodzić i zrozumieć, że bierze na siebie zobowiązanie, a nie każdy jest na to gotowy. To zależy od relacji, od zaufania, od tego, czy najemca w ogóle ma do kogo się zwrócić. Po drugie, jest aspekt zupełnie prozaiczny. Ktoś musi się ruszyć, dogadać i podpisać. To wysiłek. A każdy wysiłek po stronie kupującego jest powodem, dla którego część kandydatów po prostu odpadnie i wybierze ofertę obok, gdzie umowę podpisuje się w pięć minut.

Efekt jest prosty do przewidzenia. Liczba najemców skłonnych podpisać okazjonalny jest mniejsza niż liczba tych, którzy podpiszą zwykłą umowę. Mniejszy staw to albo dłuższy czas szukania, albo niższa stawka, na którą musisz się zgodzić, żeby domknąć temat. Tak czy inaczej, płacisz.

Ukryty koszt numer dwa: strach przed poddaniem się egzekucji

Drugie tarcie jest psychologiczne, ale działa równie skutecznie.

Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Dla osoby bez prawniczego obycia te słowa brzmią groźnie. Wielu ludzi wyobraża sobie w tym momencie komornika, licytację majątku i utratę dorobku. To oczywiście nieprawda. To oświadczenie dotyczy wyłącznie tego, że po zakończeniu umowy będzie można doprowadzić do opuszczenia lokalu bez całego zwykłego procesu sądowego, jeśli najemca sam się nie wyprowadzi. Nie ma ono nic wspólnego z zajmowaniem jego pieniędzy czy rzeczy.

Tyle że Ty to wiesz, a najemca nie. I zanim mu to wytłumaczysz, zanim rozwiejesz jego obawy dotyczące prawniczych zwrotów, których nie rozumie, część kandydatów zdąży się spiąć i wycofać. Do tego dochodzi znów to samo tarcie logistyczne, co wcześniej. To nie jest podpis przy stole, tylko wizyta u notariusza.

Ukryty koszt numer trzy: to po prostu kosztuje

Akt notarialny nie powstaje za darmo. W praktyce koszt przygotowania dokumentów najmu okazjonalnego to mniej więcej od 300 do 600 złotych.

I teraz pojawia się pytanie, kto za to płaci. Duża część właścicieli przerzuca ten koszt na najemcę. Skutek jest taki, że Twoja oferta robi się droższa od konkurencji już na starcie, bo lokator musi dołożyć z własnej kieszeni za akt notarialny, zanim w ogóle wniesie się z walizką.

Ale nawet jeśli bierzesz ten koszt na siebie (a my w MOZO bierzemy go po stronie właściciela), to problem nie znika. Te pieniądze i tak wyciekają z biznesu. Twój zwrot z mieszkania jest po prostu o te kilkaset złotych w skali roku niższy. Rozłóż 500 złotych na dwanaście miesięcy i wychodzi jakieś 60 złotych miesięcznie. Niby drobiazg. Ale tu jest haczyk, którego większość ludzi nie liczy. Dla najemcy ten wydatek nie jest rozłożony na raty. On musi wyłożyć całą kwotę od razu, z własnego budżetu, w najgorszym możliwym momencie, czyli przy wprowadzce, kiedy i tak płaci kaucję oraz pierwszy czynsz. Dlatego ta sama kwota waży w jego decyzji dużo więcej, niż wynikałoby z prostej arytmetyki. Dla części kandydatów różnica warta 100, 200, czasem 300 złotych w czynszu potrafi przeważyć wybór Twojej oferty albo oferty obok. Akt kosztuje mniej więcej tyle samo niezależnie od tego, czy wynajmujesz kawalerkę, czy duże mieszkanie, więc przy tańszych lokalach proporcjonalnie boli bardziej.

Twój czas i ryzyko, że jeden błąd unieważni całą ochronę

Dochodzi jeszcze coś, czego nie widać w arkuszu. Twój czas. Najpierw podpisujesz zwykłą umowę. Z tą umową idziesz do notariusza. Potem weryfikujesz, czy wszystko jest na miejscu, w tym oświadczenie osoby trzeciej, która ma przyjąć najemcę pod swój dach.

I tu uwaga praktyczna, o której mało kto mówi. Ludzie potrafią przynieść oświadczenie tej trzeciej osoby, ale tak naprawdę nie wiesz, kto je podpisał. Żeby mieć pewność, wypadałoby spotkać się z tą osobą, a jeśli to niemożliwe, posłać ją do notariusza po poświadczenie podpisu. W przeciwnym razie całe oświadczenie może okazać się wadliwe, a to potrafi później wywrócić sens całej konstrukcji.

To jednak nie koniec. Przy zawarciu umowy trzeba zawiadomić urząd skarbowy o tym, że zawarłeś najem okazjonalny, i to w ciągu 14 dni. Co najważniejsze, musisz zachować potwierdzenie tego zgłoszenia. Dlaczego to jest absolutnie kluczowe? Bo w dniu, w którym faktycznie chciałbyś użyć tego aktu w sądzie, żeby uzyskać tytuł do usunięcia lokatora, musisz dołączyć właśnie to potwierdzenie. Jeśli go nie masz, sąd oddali wniosek. Jeden pominięty papier i cała Twoja kosztowna polisa bezpieczeństwa zamienia się w zwykłą umowę. Eksmisja z najmu okazjonalnego, jeśli już do niej dojdzie, wymaga sporo precyzji i porządku w dokumentach, a wielu właścicieli przewraca się właśnie na braku tych formalności.

I jeszcze jedna rzecz, którą rzadko ktokolwiek bierze pod uwagę. To nie jest robota jednorazowa. Jeżeli umowę przedłużasz albo aneksujesz, akt u notariusza trzeba zrobić od nowa. Nie ma czegoś takiego, że raz załatwione działa na zawsze. Za każdym przedłużeniem wraca ten sam koszt, ta sama wizyta i te same papiery. To stała, powtarzalna tyrka.

Czego ten cały wysiłek tak naprawdę broni

Teraz rzecz najważniejsza. Spójrzmy trzeźwo, przed czym ta cała machina Cię chroni.

Chroni przed jednym. Przed lokatorem, który po zakończeniu umowy okopie się w mieszkaniu i nie zechce wyjść. To realny strach, rozumiem go. Tylko że w praktyce jest to jeden z najrzadszych scenariuszy, jakie się zdarzają. Statystycznie dużo więcej tracisz na tym, że ktoś zdemoluje mieszkanie albo po prostu przestanie płacić, bo to dzieje się nieporównywalnie częściej. A przed tym najem okazjonalny nie chroni Cię w żaden sposób.

Warto też rozbroić mit lokalu socjalnego, bo to na nim opiera się większość strachu. Krąży przekonanie, że lokatorowi z prawem do lokalu socjalnego trzeba latami opłacać mieszkanie na własny koszt, bo będzie czekał na ten lokal dziesięć lat. W większości gmin, zwłaszcza w dużych miastach, to po prostu nieprawda. Lokale socjalne są, ludzie je dostają, a oczekiwanie liczy się raczej w miesiącach niż w latach. Na dodatek na gminę można naciskać, żeby dostarczyła lokal szybciej, co jest już osobną umiejętnością. I nie każdy najemca eksmitowany ze zwykłej umowy w ogóle ma prawo do takiego lokalu. To temat na osobny artykuł, ale samo założenie, że bez okazjonalnego jesteś bezbronny, jest fałszywe.

Powiem więc wprost, bo policzyliśmy to na grubo ponad tysiącu umów. Czysto finansowo, jeśli przemnożysz realne prawdopodobieństwo wystąpienia tych wszystkich problemów przez koszt, jaki stale ponosisz, najem okazjonalny jest nieopłacalny. Kropka.

To po co go w ogóle stosować? Bo zostaje jeszcze druga strona równania, ta psychologiczna. Najem okazjonalny daje poczucie, że ten konkretny człowiek na pewno się w lokalu nie zagrzeje. Dla wielu właścicieli ten święty spokój jest wart swojej ceny i to jest w pełni uzasadniony powód. Pod jednym warunkiem. Że dopilnujesz wszystkich formalności, o których pisałem wyżej. Bo spokój oparty na wadliwym akcie to spokój pozorny.

Prawdziwe zabezpieczenie, o którym mało kto myśli: weryfikacja finansowa

A teraz teza, dla której w ogóle napisałem ten tekst.

Najem okazjonalny staje się zbędny w momencie, w którym solidnie zweryfikujesz najemcę finansowo. I nie mówię o spojrzeniu w oczy ani o miłym wrażeniu z rozmowy. Mówię o twardym sprawdzeniu. Legalne, udokumentowane dochody, brak wpisów w bazach dłużników, realna zdolność do płacenia czynszu.

Dlaczego to wystarcza? Bo cała konstrukcja w stylu mieszkam i nie płacę, a Ty nic mi nie zrobisz ma sens ekonomiczny wyłącznie dla osoby całkowicie niewypłacalnej. Dla kogoś, kto ma już komornika na karku, nie ma ujawnionego majątku i nie ma z czego ściągnąć długu. Tylko taka osoba zyskuje na okupowaniu cudzego lokalu, bo wie, że i tak nie ma od niej czego wyegzekwować.

Odwróć teraz sytuację. Najemca z legalnymi dochodami, który okopałby się w mieszkaniu bez tytułu prawnego, generuje dług. Duży i bardzo szybko rosnący. A skoro ma pracę, emeryturę czy jakiekolwiek ujawnione świadczenia, to ten dług da się od niego wyegzekwować. Z punktu widzenia takiej osoby pozostanie w lokalu na siłę to czyste samobójstwo finansowe. Ludzie, którzy działają normalnie i legalnie, tak po prostu nie robią.

I tu pojawia się paradoks, który warto sobie zapamiętać. Osoba, która faktycznie planuje Cię oszukać, nigdy nie podpisze umowy z porządną weryfikacją finansową, bo wie, że się na niej wyłoży. Czyli dokładnie ten najemca, przed którym najem okazjonalny miałby Cię chronić, odpadnie już na etapie żądania zaświadczeń o dochodach i sprawdzenia baz dłużników. A jeśli kandydat te weryfikacje przechodzi, to ochrona z najmu okazjonalnego jest Ci do niczego niepotrzebna, bo ten człowiek i tak nie ma żadnego interesu w tym, żeby Cię wykiwać.

Weryfikacja finansowa jest po prostu lepszym zabezpieczeniem, bo działa szerzej. Najem okazjonalny broni Cię przed jednym scenariuszem, czyli przed najemcą, który nie wychodzi. Solidna weryfikacja broni Cię przed wieloma naraz, bo najemca, z którego da się wyegzekwować należności, ma realny powód, żeby płacić i nie niszczyć mieszkania. Demolka, długi na mediach, zaległy czynsz, to wszystko wróci do niego rachunkiem, który ma czym pokryć. Dlatego to weryfikacja, a nie wizyta u notariusza, jest fundamentem bezpieczeństwa Twojego mieszkania.

Kiedy najem okazjonalny faktycznie ma sens

Żeby nie było, że wylewam dziecko z kąpielą. Są sytuacje, w których ta umowa ma ręce i nogi.

Pierwsza sytuacja to brak możliwości porządnej weryfikacji finansowej najemcy przy jednoczesnej potrzebie albo konieczności wynajęcia mieszkania. Wtedy okazjonalny realnie domyka ryzyko, którego inaczej nie kontrolujesz.

Druga sytuacja to świadomy zakup świętego spokoju. Wiesz, że finansowo to się nie spina, ale chcesz mieć pewność, że w najgorszym razie odzyskasz lokal szybciej, i ta pewność jest dla Ciebie warta swojej ceny. To uczciwy wybór, pod warunkiem, że podejmujesz go z pełną świadomością kosztów, a nie dlatego, że ktoś Ci wmówił, że to obowiązkowy element bezpiecznego wynajmu.

Czego natomiast nie radzę, to traktować okazjonalny jako wymówkę, żeby odpuścić weryfikację. To najgorszy z możliwych światów, bo ponosisz pełny koszt i całe tarcie umowy, a jednocześnie wpuszczasz do mieszkania kogoś, kogo nie sprawdziłeś. Kolejność jest odwrotna. Najpierw rzetelnie weryfikujesz, a dopiero potem decydujesz, czy okazjonalny jest Ci jeszcze do czegokolwiek potrzebny.

Podsumowanie

Najem okazjonalny nie jest złą umową. Jest umową źle rozumianą. Sprzedaje się ją jako tarczę, a w praktyce, dla dobrze zweryfikowanego najemcy, jest głównie kosztem, tarciem w sprzedaży i powtarzalną biurokracją, która broni przed scenariuszem zdarzającym się skrajnie rzadko.

Jeśli masz z tego tekstu wynieść jedno zdanie, niech będzie to. Zabezpieczeniem Twojego mieszkania nie jest akt u notariusza, tylko najemca, którego do niego wpuszczasz. Wybierz dobrze tego drugiego, a pierwszy w większości przypadków przestanie być Ci potrzebny.

A jeśli nie masz narzędzi ani czasu, żeby weryfikować najemców na poziomie, który realnie chroni Twój kapitał, to jest dokładnie ten moment, w którym warto oddać to komuś, kto robi to setki razy w roku.