Umowy najmu można zawierać w dwóch trybach: na czas określony, oraz na czas nieokreślony. Te dwie formy zasadniczo różnią się od siebie i wywołują szereg różnych skutków prawnych. Jakie to różnice?
Czym się różni umowa na czas oznaczony od umowy na czas nieoznaczony?
Umowa na czas nieokreślony: jest to typ umowy, który nieskończenie długo, chyba że którakolwiek ze stron wypowie taką umowę. Okres wypowiedzenia jest określony w ustawie o ochronie praw lokatorów i zależy od powodu wypowiedzenia umowy (mimo, że ludzie zwykle zawierają takie umowy z jedno- lub trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, najemca może takie wypowiedzenie podważyć – wtedy zwykle sprawa ląduje w sądzie).
Umowa na czas określony: jest to umowa, która zawsze trwa pomiędzy dwiema z góry wyznaczonymi datami, lub przez ściśle określony czas, np 12 miesięcy kalendarzowych. Tej umowy nie można wypowiedzieć przez okresem na jaki została zawarta, nie zawiera więc ona żadnego terminu wypowiedzenia. Co więcej, jej przedłużenie wymaga pisemnego aneksu – w przeciwnym razie sama wygasa.
Ponadto jeden i drugi typ umowy można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym, w wyjątkowych przypadkach ściśle opisanych w Kodeksie Cywilnym (np. awarie uniemożliwiające zamieszkanie).
Przewaga umowy na czas określony
Umowa na czas określony jest zdecydowanie korzystniejsza dla właściciela mieszkania z kilku powodów:
- Wiesz precyzyjnie kiedy umowa wygaśnie. To pozwala ci zaplanować wynajem. Rynek najmu charakteryzuje się dużą sezonowością. Lokale najłatwiej wynająć w okresie od czerwca do października, a najtrudniej od listopada do stycznia. Wiedząc to powinieneś ustawiać terminy umów w taki sposób, aby z całą pewnością nie kończyły w listopadzie ani w grudniu. Przy umowie na czas nieokreślony, takiej kontroli nie masz.
- Przyjmujesz wierzytelność na dużą kwotę. Przy umowie na czas nieokreślony na kwotę 2000 zł miesięcznie najemca zaciąga odnawialne zobowiązanie na 2000 zł. Przy umowie na czas określony na rok, najemca zaciąga zobowiązanie w wysokości 12 X 2000 = 24 000 zł płatne w miesięcznych ratach. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu postanowi on zerwać z tobą umowę w trakcie najmu (np. przestanie płacić i porzuci lokal) umowa nie wygasa, więc czynsz najmu i tak będzie musiał zapłacić. Najprawdopodobniej skończy się to w sądzie, ale wygraną masz jak w banku. Nawet jeżeli wypowiesz takiemu najemcy umowę z powodu zaległości w czynszu (masz do tego prawo po spełnieniu odpowiednich warunków), to i tak będzie przysługiwać ci dodatkowe roszczenie wobec najemcy z tytułu utraconych korzyści.
- Co jeżeli najemca przestanie płacić? Nie zdarza się to często, ale niestety się zdarza. Pierwszym krokiem w celu pozbyciu się takiego najemcy jest rozwiązanie z nim umowy. Przy umowie na czas nieokreślony, w momencie kiedy próbujemy wypowiedzieć umowy, najemca może nie odbierać korespondencji, unikać nas personalnie i ogólnie rzecz biorąc działać w kierunku podważenia wypowiedzenia przez nas umowy najmu. Przy umowie na czas określony najemca może robić to samo, aczkolwiek jest jedna zasadnicza różnica. Czego by najemca nie zrobił, umowa prędzej czy później wygaśnie sama.
- Dużo rzadsze zmiany najemców. Zmiana najemcy to zawsze kłopot organizacyjny, a ponadto w tym czasie lokal zwykle stoi pusty przez kilka tygodni i na siebie nie zarabia. Przy umowach na czas nieokreślony możemy mieć taką zmianę nawet kilka razy w roku. Przy umowach na czas określony maksymalnie raz w roku (pod warunkiem, że umowę zawierasz na conajmniej 12 miesięcy).
Umowa na czas określony, to narzędzie do stabilnego i przewidywalnego wynajmu. Daje pewność utrzymania tych samych warunków przez cały okres trwania umowy. Jest to korzyść zarówno dla wynajmującego jak również dla najemcy, który ma pewność że nie właściciel nie będzie chciał mu podnosić czynszu po pierwszym miesiącu wynajmu.
