Dobry najemca to taki, który będzie płacił przez cały okres najmu i bez opóźnień. Jak się upewnić, że tak rzeczywiście będzie?
Weryfikacja formalna
Pierwsze i najważniejsze pytanie jakie należy sobie zadać, to czy najemcę na pewno stać na zapłatę czynszu, opłat oraz kaucji? Sytuacja w jakiej znajduje się najemca przed zawarciem umowy jest analogiczna do sytuacji w banku, kiedy stara się o kredyt. Zamierza zaciągnąć spore zobowiązania na określony okres czasu. Bank taką osobę weryfikuje bardzo drobiazgowo, aby mieć pewność że wypełni ona swoje zobowiązania. Najemca, który wynajmuje mieszkanie za łączną kwotę np. 1000 zł miesięcznie na rok czasu, defacto zaciąga zobowiązanie nie na 1000 zł miesięcznie (jak wielu z nich uważa) ale na 12 000 zł, rozłożone w 12 miesięcznych ratach.
Jak weryfikujemy finanse najemcy?
Robimy to prosząc go przedstawienie dokumentów potwierdzających dochody. Niektórzy potencjalni najemcy twierdzą, że nie jesteśmy uprawnieni do żądania takich dokumentów. To prawda. Okazanie dokumentów jest dobrowolne. Jednocześnie my nie mamy żadnego obowiązku podpisywać z nimi umowy. Mamy więc pełne prawo uzależnić zawarcie umowy najmu od okazania tych dokumentów.
Jakich dokumentów żądać od najemcy?
Przede wszystkim umowy o pracę, lub zaświadczenia o uzyskiwanych dochodach.
Ważne przy tym jest aby umowa o pracę była zawarta na okres conajmniej taki jak okres umowy najmu, lub na czas nieokreślony.
UWAGA! Sprawdź, czy dochody na dokumentach są wyrażone kwotą netto (na rękę) czy brutto. To duża różnica! W przypadku dochodów brutto zawsze możesz skorzystać z jednego z wielu dostępnych w internecie kalkulatorów wynagrodzeń, aby uzyskać jaki dana osoba ma dochód „na rękę”.
Co jeśli najemca nie ma umowy o pracę?
- Umowa zlecenie – można ją traktować analogicznie do umowy o pracę na podobnych zasadach, z tymże warto przyjąć dochód z umowy zlecenie jako niższy o 10-20% z uwagi na podwyższone ryzyko (jest to dochód mniej stabilny od umowy o pracę)
2. Umowa o dzieło – z zasady nie jest to umowa ciągła. Można poprosić o przedstawienie regularnie powtarzalnych umów o dzieło np. z ostatnich 12 miesięcy. Można poprosić też o PITa za zeszły rok. Osoba o takich dochodach stanowi jednak spore ryzyko, więc proponuję podchodzić do przedstawionych dochodów z dużą rezerwą. - Działalność gospodarcza – najtrudniejsza w weryfikacji. Aby podejść bezpiecznie do tematu, proponuję zarządać opieczętowanej i zaparafowanej księgi przychodów i rozchodów za cały obecny i poprzedni rok, oraz na potwierdzenie – PIT za zeszły rok. Policz średnią z tych miesięcy, a następnie podziel wynik na dwa. Jeżeli działalność istnieje krócej niż podany przeze mnie okres – nie wynajmuj takiej osobie.
- Stypendia, renty, 500+ itp. – są bardzo pewnym źródłem dochodu, aczkolwiek należy koniecznie zweryfikować czy ich wypłata nie jest w jakiś sposób ograniczona czasowo.
Jaki dochód powinien wykazać najemca?
Nie ma na to jednej prostej odpowiedzi. Wszystko zależy od ceny mieszkania, kosztów życia w danym mieście itp. Możesz jednak posłużyć się zasadą podobną do tej jaką stosują banki przy ocenie zdolności kredytowej. Brzmi ona następująco: Wysokość obciążenia (całego obciążenia – w przypadku najmu będzie to czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, media) nie może przekraczać 50% dochodu dla zarobków w wysokości maksymalnie średniej krajowej, oraz 65% przy zarobkach wyższych niż średnia krajowa.
Oczywiście możesz dopuścić do sytuacji, w której dwie osoby (np. para) deklarują łącznie swoje dochody. W takiej sytuacji upewnij się jednak aby oboje figurowali na umowie najmu i solidarnie odpowiadali za zobowiązania wynikające z umowy.
Możesz również zaproponować najemcy aby ustanowił poręczyciela. Poręczyciel będzie osobą, która nie będąc najemcą weźmie na siebie odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy.
Tak wygląda weryfikacja od strony dochodów. Przeczytaj również o [weryfikacji miękkiej](), która stanowi bardzo dobre uzupełnienia weryfikacji formalnej. Jest ona bardzo pomocna zwłaszcza wtedy gdy masz więcej kandydatów na najemcę spełniających kryteria finansowe.
